來自北京的業(yè)主劉某在海南省樂東縣購買了一套商品房，開發(fā)商交房后,未按合同約定及時(shí)為劉某辦理房產(chǎn)證。9月19日，記者了解到，近日，海南省第二中級人民法院對該案作出終審判決，海南某發(fā)展置業(yè)有限公司(以下簡稱置業(yè)公司)應(yīng)支付劉某違約金46052.25元。

　　2013年5月20日，劉某與置業(yè)公司簽訂《樂東縣商品房買賣合同》，購買位于樂東縣九所鎮(zhèn)某開發(fā)區(qū)的一套商品房，并支付房款總額81萬余元。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋交付之日起360日內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書，買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證件資料。12月28日，置業(yè)公司交房給劉某居住使用后，未向劉某交付該房的房屋權(quán)屬證書，也未通知其提供辦證所需證件材料。

　　2015年10月20日，因置業(yè)公司2年未辦理房產(chǎn)證，劉某提起訴訟，請求法院解除合同，判令置業(yè)公司支付逾期辦證的違約金7萬余元，得到了一審法院的支持。

　　宣判后，置業(yè)公司不服，向海南二中院提起上訴，請求撤銷一審判決。二審中，置業(yè)公司提交了三份新證據(jù)，即房權(quán)證、辦證聯(lián)發(fā)票、完稅證明。

　　海南二中院經(jīng)審理查明，置業(yè)公司交房后，已代為繳納相關(guān)稅費(fèi)，2015年12月10日，樂東縣政府向劉某頒發(fā)了涉案房屋的房權(quán)證，將該房屋的所有權(quán)登記在劉某名下。2015年9月25日至11月30日，由于稅費(fèi)系統(tǒng)升級，樂東縣地方稅務(wù)局無法及時(shí)打印出備注帶有房屋地址等信息的完稅證明。

　　海南二中院認(rèn)為，置業(yè)公司在無合法事由的情況下，逾期辦證屬于違約行為。逾期辦證時(shí)間從2014年12月29日至2015年12月10日，從中扣除政府稅務(wù)系統(tǒng)升級的時(shí)間，實(shí)際違約270天，違約金按日萬分之二點(diǎn)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。海南二中院遂撤銷一審判決，判令置業(yè)公司支付違約金46052.25元給劉某。

　　以案釋法：商品房買賣合同為何不能解除？

　　按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

　　根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，置業(yè)公司代為辦理該房屋所有權(quán)登記的屆滿期限應(yīng)為2014年12月28日。如果因?yàn)橹脴I(yè)公司的原因?qū)е略?015年12月28日內(nèi)無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。置業(yè)公司已在2015年12月10日代為劉某辦理了房屋所有權(quán)登記，因此，合同解除期限尚未屆滿，合同解除條件尚未成就。雙方已依約實(shí)際履行了合同，置業(yè)公司并未構(gòu)成根本違約，不具備合同解除之法定條件，劉某與置業(yè)公司簽訂的合同不應(yīng)當(dāng)解除。

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